行业透视 | 2020年，这些三线“大市”土拍溢价仍居于全国前列

 导 读 

究竟是哪些城市土拍溢价居于全国前列？

◎  作者 / 马千里、邱娟

得益于疫情控制得当，3月份以来各城市土地供应逐步恢复正常，在相对宽松的货币政策和优质地块集中供应的刺激之下，土地市场升温之势渐显。截止6月底，2020年土拍月度溢价率已经实现六连涨。其中不少三线城市溢价率表现尤为突出，整体市场热度甚至盖过一、二线。究竟是哪些城市土拍溢价居于全国前列？这些高溢价城市在人口、经济、产业方面有何特征？高溢价地块是否集中在这些城市的个别区域？本文将对这些问题进行系统剖析，并对这些城市未来市场做出进一步展望。

01

上半年土地总成交量略低于去年同期
但地价整体保持上涨态势

受疫情影响，上半年全国300城经营性土地成交建面达到10.8亿平方米，同比去年同期下降4%；分月度来看，受疫情及季节性因素影响，一季度三个月均不及去年同期水平，随着疫情得到较好的控制，二季度三个月成交面积同比均涨，市场恢复情况良好。 

为了应对疫情对经济的负面影响，多城加大了优质地块的供应，上半年总成交金额同比去年同期上涨6%，达30172亿元；成交均价也整体保持上涨态势，6月份已超3000元/平方米，创下2018年以来的新高；即使上半年整体来看，成交均价也高达2805元/平方米，较去年同期上涨11%。

02

优质地块入市带动溢价率一路走高
部分三四线城市尤为突出

市场热度方面，CRIC监测数据显示，在热点城市土地出让增加且有优质土地高溢价成交的带动下，溢价率自年初一路走高，上半年已经实现六连涨，6月份溢价率增至17.0%。

分能级来看，一线城市上半年成交溢价率为10%，环比上涨7个百分点，其中北京和深圳在超优质地块的带动下，溢价率均超过15%；而二线城市虽然多城实行土地限价政策，但其溢价率依然高于一线，达到15%，环比上升6个百分点，但不及去年同期；典型如合肥、南宁、宁波溢价率均超30%，市场热度高涨，此外，西安、杭州、成都三城市溢价率虽不及上述三城，溢价率均在20%左右，但其成交建面均超千万平方米，并且地价也相对较高，对二线城市市场热度的贡献不容小觑。 

值得注意的是，在一二线城市的带动之下，不少三四线城市热度也明显上升。CRIC监测数据显示，2020年上半年成交建面超过300万平方米，平均溢价率高于15%（二线城市均值）的三四线城市就有30个之多，其中超半数城市平均溢价率较2019年增加5个百分点以上，尤其是盐城、南充两城，溢价率增加了30个百分点左右。 

其中，成交体量最高的当属徐州，上半年成交建面高达1337万平方米，在全国市场规模中排第六，仅次于重庆、西安、郑州、青岛和杭州，溢价率高达27%，较2019年同期溢价率上涨了4个百分点，其次是温州和临沂，成交建面距千万平方米一步之遥，两城溢价率均为20%。总的来看，这些三线大市的土地市场热度依然高涨。

03

人口规模是保障土拍热度的先决条件
高溢价城市中超四成位于长三角

就城市基础特征来看，这些城市都相当一部分都是人口大市，譬如临沂、南阳、邯郸、温州、徐州、东莞、济宁、阜阳、佛山9个城市常住人口规模均超800万人，均是典型的人口“大市”，具有较高的人口基数，并且这些城市多是人口出生率较高的城市，为购房需求提供了良好的支撑，土地市场规模和热度维系高位也在意料之中。 

从区域层面来看，有相当一部分是长三角、粤港澳、京津冀三大经济区城市，尤其是长三角区域城市数量尤其多，有徐州、温州、阜阳、南通、湖州、盐城、常州、滁州、宿迁、绍兴、台州、宿州、无锡和扬州14个之多，占据全国热点三线大市的数量超过四成，由此可见长三角地区土地市场在房企心目妥妥占据“C位”。这些城市中虽然有些城市规模不高，但由于身处长三角，受一体化影响，产业、经济水平相对较高，人均可支配水平遥遥领先，并且近些年城市综合实力都有显著的增强，人口均出现了不同程度的回流，进而引发了土地市场热度的上涨。相比之下，粤港澳和京津冀热点三线城市数量相对较少，仅有佛山、东莞和沧州三城，市场热度明显落后于长三角区域。

值得注意的是，除了以上城市以外，江西的宜春、抚州、吉安、河南的信阳、平顶山、湖南的永州、湖北的荆州、广西的玉林和四川的南充9个城市也属于高溢价三线大市之列，这些城市均位于中西部区域，人口基数较大，2019年常住人口规模大都超过500万人（仅抚州不足500万人），同时经济水平在省内处于相对较高水平，多处于第二梯队，属于除省会城市之外的潜力城市，因此土地市场规模和热度高于其他三四线城市。 

04

东莞、绍兴、台州、佛山高溢价地块占比达六成
区域分布也更为均衡

尽管这些三线大市土地规模和溢价率均处于高位，但受城市人口、产业、经济、规划差异的影响，各城市房地产市场情况存在巨大差异，土地成交的价格结构和空间分布势必也会存在差异。总的来看，这些高溢价三线大市大体也可以分为三类： 

第一，高溢价地块比重较高城市：高溢价（超过15%，下同）地块幅数超过或接近六成的城市，包含东莞、绍兴、台州、佛山四个城市，这类城市多是产业经济比较发达的城市，多位于长三角和粤港澳区域，人均可支配收入均超过5万元/人，溢价率水平也相对更高，多接近30%或在30%以上，土地市场热度更为高涨，此外，这类城市的土地楼板价也居于高位，除台州相对较低，为5668元/平方米，其余城市楼板价多超8000元/平方米。 

就区域来看，由于高溢价地块占比较高，因此这类城市的高溢价分布较为广泛。以东莞为例，上半年成交的26宗土地有21宗都是高溢价成交，分别比较均衡，松山湖、水乡新城、东南临深、东部产业园区、滨海片区均有高溢价成交，仅有的5宗底价成交地块区域分布也比较均衡，属于典型的普遍高溢价城市。佛山上半年成交的48宗土地中有27宗是高溢价成交，占比为56%，禅城、高明、南海、顺德、三水各区域均有涉及，并且各区域高溢价地块的比例差异也不大，多在50%-70%之间。其余几个城市也是如此，土地市场热度相对均衡，无论是主城区，还是郊县，基本都有高溢价地块成交。 

第二，高溢价地块比重较低的城市：高溢价地块比重低于20%的城市，包含邯郸、临沂、扬州、济宁、荆州、徐州、南阳等城市，这类城市多是经济相对落后的人口大市，这类城市人均可支配水平多在3.5万元/人以下，溢价率也相对较低，多在20%左右，同时这类城市的楼板价也相对较低，多在1600元/平方米左右。 

这些城市的高溢价地多集中在个别区域，常见为集中在主城区，市场热度极其不均衡。以高溢价地块占比最低（12%）的邯郸为例，上半年成交的17宗高溢价地块大部分都集中在丛台区和复兴区等主城区，供地较多的武安、涉县、魏县、馆陶县等远郊区域无一幅高溢价成交地块。常住人口超千万大市临沂也是如此，高溢价地块幅数占比仅有13%，21宗高溢价地块多集中在兰山区、罗庄区、河东区等主城区，尤其是兰山区，多宗土地楼板价突破5000元/平方米；此外，距离市区较近的费县高溢价地块也有4幅之多，市场热度相对较高，但供地较多的兰陵县、沂南县、沂水县等区域高溢价成交地块幅数也是零。总的来看，像邯郸、临沂、济宁这类经济相对落后的人口大市，土地市场热度极不均衡，高溢价地块多集中在主城区，郊县高溢价成交土地相对较少。 

第三，高溢价地块比例居中的城市：高溢价地块比重介于20%-50%之间，大部分城市既非典型人口大市，也不是经济强市，在产业经济、收入、人口总量等指标方面表现均比较“中庸”。这类城市高溢价地块比重与其城市供地结构有极大关联，郊县地块供应较多的滁州、宜春、沧州等城市，高溢价地块占比相对较少，而主城区供地较多的玉林、阜阳、平顶山等城市，高溢价地块占比相对较高，多接近半数。值得注意的是，南通、湖州、常州、无锡等长三角城市除外，四城虽然经济发达，但由于城市正处于快速扩张期，非重点区域供地比例较高，导致高溢价地块比例不及东莞、绍兴等城市。

05

未来展望：宽供应下半年供地节奏将加快
东莞、佛山、温州等城市拿地机会值得重点关注

疫情影响之下，大部分城市面临财政偏紧的局面，同时考虑到当前出口遭受了前所未有的压力，居民消费需求也日渐减弱，投资逐渐成为稳定国民经济的主要抓手。在双重压力之下，加大土地供应已然成为稳经济、稳就业的重要措施。早在4月初，上海就出台政策提出要增加年度土地供应量。从2020年500城供地计划来看，今年大部分城市计划土地供应量是偏宽裕的；以宅地供应增幅最为突出的安徽省为例，2020年其省内阜阳、池州、铜陵、芜湖和宣城等多个地级市宅地计划供应量同比增幅均超40%，土地供应相对较为充裕。此外，由于大部分城市在2月份一度中止或延后土地供应，上半年土地供应节奏受到较大影响，下半年供应节奏将保持较快节奏。 

展望未来，这些三线大市或在人口指标上表现突出，或在经济产业相关指标上表现优势，或二优势兼具，较其他三四线城市，房地产市场发展更具韧性。在下半年供应节奏加快的背景下，下半年这些三线大市的市场热度将有望延续，尤其是东莞、佛山、温州等人口、经济、产业等指标均居前列的城市，拿地机会更值得重点关注。

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